¿Qué valor hay que declarar en la transmisión de un bien inmueble para evitar una comprobación tributaria?

La transmisión de bienes inmuebles conlleva el devengo por parte del adquiriente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por parte del comprador. En el vendedor en el caso de ser una persona física se genera o una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el precio de adquisición y transmisión del bien inmueble objeto de transmisión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En el ITP, la base imponible del mismo es el “valor real” de los bienes inmuebles. En principio, éste sería aquél que estarían dispuestos a pagar las partes independientes en condiciones normales de mercado. Sin embargo, esta definición es muy confusa; ya que depende de factores muy diversos: situación y estado del inmueble, condiciones del mercado, circunstancias personales de comprador y vendedor, etc. Esos factores provocan que lo que hacen casi todas las Comunidades Autónomas es fijar unos valores mínimos de referencia, lo que supone que, con independencia del precio acordado por las partes, como mínimo la liquidación del Impuesto se calcule sobre un importe predeterminado.

De tal manera que:

En el caso del comprador si se escritura la transmisión del bien inmueble por ese valor mínimo de referencia no va a tener consecuencias fiscales de que se revise su tributación a efectos del ITP. Así, en la sentencia del TS 8407/2011 de 7 de diciembre de 2011, en sus fundamentos de derecho establece:

tampoco puede comprobarse el valor cuando el obligado tributario haya declarado de acuerdo con los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el apartado 1 del artículo 57 de la LGT. En este caso la regulación reglamentaria se limita a reiterar lo dispuesto en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 134 de la LGT”.

El Alto Tribunal se vuelve a pronunciar de la misma forma en la sentencia del TS 817/2018 de fecha 21 de mayo de 2018. En concreto, en sus fundamentos de derecho establece:

“El texto del artículo 134.1 ha sido siempre el mismo, antes de la Ley 36/2006 y después, de modo que, desde la entrada en vigor de la LGT, la Administración no puede comprobar los valores declarados por los obligados utilizando los parámetros publicados por ella en aplicación de alguno de los nueve métodos de comprobación previstos en el artículo 57.1.”

En el caso del vendedor, por la transmisión del bien inmueble en cuestión, se genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF entre la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión. Si se escritura por encima del mencionado valor mínimo de referencia de la Comunidad respectiva, en principio no tendrá ninguna consecuencia para el vendedor. A este respecto, de acuerdo a la jurisprudencia de nuestros tribunales, entre otras establecida en la Sentencia del Tribunal Supremo número 5470/2015, de 21 de diciembre de 2015, dictada en el Recurso número 2068/2014 por la Sección Segunda de la Sala Tercera del Tribunal Supremo. En sus fundamentos de derecho establece:

“si a efectos de los impuestos directos que gravan la renta (de las personas físicas o de las sociedades), para la determinación de la ganancia o la pérdida patrimonial derivada de la venta de unos bienes inmuebles, en la fijación del precio de adquisición o de enajenación el principio de unicidad de la Administración obliga a la Inspección de los Tributos a tomar en consideración el valor asignado por la Administración autonómica en relación con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales”

Criterio reiterado en las siguientes sentencias de 21 de diciembre de 2015, 9 de diciembre de 2013 y 18 de junio de 2012.

Un estudio a efectos de estos impuestos antes de una venta puede prepararte para saber si podrás sufrir una comprobación de valores de la administración o no o incluso llegar a modificar el precio de la operación.

David García



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